让我们来试想一下。如果给你一个预知未来的能力，让你看到十年后的房价比现在翻了两番。那你会怎么做？肯定是砸锅卖铁买房子对吧？

那么我可以大胆的告诉你。10年以后房价肯定比现在高得多。

不用感谢我，赶快行动。现在有房子的都应该坚持别卖，没房子的应该马上买。但现实真的就这么简单吗？

别人的致富之路总是看似如此简单。但现实中我们要考虑的因素还有很多。比如最重要的，在这十年间，房价是什么时候开始涨的呢？是第二年就开始涨了，还是过了六，七年才开始报复性上涨？在上涨之前又跌了多少呢？十年后的物价是个什么水平？还有更现实的，这十年我们的收入能不能保证一直持有房子直到他涨起来？如果在涨起来以前坚持不住卖了岂不是悲剧？

过去的一个多月里，疫情在全球蔓延。各国央行都密集行动起来。西方国家几乎无一例外的降息加量化宽松（印钱），股市从暴跌硬是变为反弹。截至上周五NZX50已经反弹超过15%了。这种不计后果的印钱和宽松举措是我们从未见过的。之后会发生什么无从知晓。到底是会如一些经济学家预测的造成恶性通胀还是像08年次贷危机后的资产升值盛宴，我真的不知道。但有一个观点我非常赞同，就如08年一样，危机之后超级富豪们会变得更加富裕，穷人会变得更穷，中产阶级会再次减少，财富会更加集中。这好像已经成了资本主义国家政府干预自由市场的必然结果了。为什么超级富豪们会变得更加富裕呢？其实很简单，因为我们大部分的中产阶级其实都没有多少现金，最大的资产房子还是跟银行贷款买的。而超级富豪们则不同，他们的资产非常分散，而且一般都有大量的现金和黄金资产。危机来临时资产再便宜中产阶级也没钱买，反而可能会因为失业或者别的原因不得不把房子和其它资产变卖。政府的补助政策不可能救每一个人。但对于超级富豪们却是得到了大量的‘便宜资金’，刚好在市场底部折价买入资产。等到经济复苏后再把资产价格炒起来变现，等待下一个周期。周而复始，这就是一个消灭中产阶级，财富集中的过程。

现在我们正处于这么一个历史时刻，选择对了若干年后就有可能完成阶级的跨越。但大部分人注定只能随波逐流，面对财富缩水的宿命。

那么我们到底应该怎么做呢？这个不能一概而论，我觉得这要看每个人的具体情况。我们不妨粗略的假设三种情况。1.你就是富豪，净资产在万纽币以上。2.你还不算是富豪，但净资产也有个几百万纽币，并且还款压力不大。3.你和大部分中产阶级一样，有一定资产但同时也欠着银行不少的贷款。

如果你属于第一种情况，我没有什么太大的发言权，基本上就是躺赢一族，还有许多专业的财富管理人才会抢着为你服务，帮您优化资产配置。你已经是人生赢家啦。而且我认识的绝大部份这类富裕人群要么是基本没有杠杆，要么是杠杆极低的。这次危机刚好是你在保证舒适生活的前提下让财富稳步增长的机会。当然也可以考虑利用自己的优势灵活的把资产做些全球配置，利用全球经济情况的差异先把钱投到收益更大的地方。等到市场触底后再加些杠杆收一些便宜的资产，以后好获得更多的被动收益。我就不多说了，也只有羡慕的份。

如果你属于第二种情况，那么我认为你的‘危’与‘机’并存。走对一步，你可能便完成人生目标，几年后便能有有足够的“睡”后收入可以快乐的享受生活。但走错一步也可能是步入深渊，前半生的打拼成果清零，人到中年从头再来。同样的净资产，可以有不同的杠杆水平。比如同样是万的净资产，可以是万的总资产，万的贷款也可以是1万的总资产万的贷款。如果你现在的杠杆并不大，并且有足够的现金储备。那么恭喜你，你离财富自由更近了一步。现在要做的就是沉着冷静，等待市场真正触底的信号，在尽量最好的时间入市。市场总有反弹的一天，但在真正的反弹前它也可能不断地反复。你要做的就是认真分析，到底哪里才是真正的底部。现在有时间，不妨在家做做预算。看看自己能动用的现金有多少，也预计一下未来几年的现金流。另外就是审视一下自己平时的开支，有没有什么消费是可以节约下来的，集中火力等着抄底。如果实在判断不好什么时候是底部，那就算等到经济彻底回暖，各种经济数据都转好后再出手也不迟。到那个时候相信贷款也容易了，你可能会错过最初20%的涨幅。但也比抄底抄在半山腰好。因为以现在的情况看，未来持有房子的各类成本，比如保险，地税，还有政府对租客的各种保障都是会上升的。如果太早出手，前期的持有成本会抹杀掉不少的最终收益。

如果你属于后者，资产高，负债也很高。那就要仔细考虑了。受疫情影响各种资产都在贬值，股票等金融产品已经体现出来了。但房地产由于没有交易还不知道调整的幅度。如果房地产占你投资的大部分，那么很可能你的净资产已经缩水了。这个时候最应该考虑的是自己的还款能力。因为无论市场有多差，银行的利息都得还哪。如果你虽然杠杆比较高但也有足够的现金在手能够撑个两年，同时手上的房子回报率都比较高。那你可以考虑继续持有。但如果你手上现金不多，或者是手上的房子是高点购入，回报率比较低的话那应该卖掉一些资产降低杠杆。原则上来说，我建议卖掉租金低市值高的，保留租金高市值低的。也许你会觉得这样就放弃掉了为了的潜力。但这个时候，能活下来比什么都强。毕竟谁也不知道这个市场要什么时候才能恢复。现在努力存钱，降低杠杆，等到市场企稳的时候再买回来就是啦。万一资金链断了，到非卖不可得时候，那可就很狼狈了。

剩下的就是第三种情况了。这也是我们大部分人所处的状态。那就是典型的中产阶级。所谓中产阶级其实并没有一个明确的定义。我们不妨说中产阶级便是有房有车，有工作吧。比如在新西兰有许多人从来不工作。每天拿福利，住公房。那么他们绝对不是中产阶级。注意并不是说一定要有自己的房产才算是中产阶级，因为有的人就喜欢自由的生活，他们可能收入很高，拥有大量的股票投资。但就是不买房，宁愿租房住。他们当然也是中产阶级。只因我的文章是针对房市的，我们就拿最普遍的拥有自住房产的人来作为中产阶级的代表吧。

自从08年的金融危机之后，西方国家的中产阶级都有一个共同的趋势，那就是中产家庭数量在减少，消费能力逐步削弱。这个在美国的感觉比在新西兰要大许多。因为我们很幸运的有全民医保，有相对便宜的大学教育，还有学生补助。在美国中产阶级都要自己购买医疗保险和自己准备子女的教育基金来支付动辄就四五万美金一年的大学学费。一场危机到来一个中产家庭的父母一旦失业，就面临巨大的财政压力，许多家庭不得不被迫卖房。等危机过去，这部分人也不一定能找到与以前收入相当的工作，加上之前的不良信贷记录，可能便永远不能回到原来的生活水平了。这也是为什么美国的房地产经历了长达6年的下行期（注：部分IT产业发达城市除外，如旧金山）。在新西兰，上一场金融危机对于我们的损伤远比美国要小，时间也比美国短。所以我们很多人都没有特别强烈的危机感。但有一点大家一定有同感的。近些年，在新西兰生活的压力越来越大了。我们先不说十年翻翻的房价。就说每天衣食住行的开销在过去三四年也是越来越大了。唯一不涨的大概就是收入了，普通人在公司上班如果不通过跳槽或者升值这几年可能收入都没有多大变化。另一方面，这几年最低工资每年都涨。现在已经18.9纽币了。要知道许多大学毕业生入职的工资也就20纽币每小时。也就是说大学教育的附加值越来越小了。普通中产阶级的孩子想要通过教育提升未来收入水平，实现阶级跳跃越来越难。现在经济危机又来了，而且比12年前更快，更猛。影响也注定会更深远。与上次始于欧美的金融危机不同。由于国际旅游，教育的停摆，新西兰受到的冲击肯定会比上次大得多。对于西方国家，趋势还是一样的。中产阶级会再次缩减，财富会更加集中。也许有人会说，现在的工党政府是以为穷人谋福利为己任的，不会让贫富差距加大。这个我不好评论。但是大家可以自己想想，现政府到底是杀富济贫还是在杀中产阶级济贫呢？说了半天我们到底应该怎么办呢？我的建议是放长线来看。控制好杠杆和现金流。把自住房和投资方分开来考虑。

10年后房价会比现在高很多，这个绝大部分人一定都没有异议。不说别的，就看现在各国央行印了多少钱就知道了。但有一点。印出来的钱在经济下行阶段往往会在金融机构形成堰塞湖，而不是直接流入经济活动中。多增的货币只有当经济活动恢复到一定程度，银行重新大规模放款后才会流入经济当中。就如上次一样，这次大概率也是流向股市和房地产，推高资产价格。不同的是，这次各国印钱的速度与规模都远超上次。最终会不会将整体物价推高，造成全面的恶性通涨。这个我们只有拭目以待了。

作为我们普通人，能做的就是控制好杠杆和现金流。保证在任何时候都不会陷入还不起贷款被迫卖房的窘境。请记住十年后房价翻番，不代表一直持有10年就是最佳的策略。因为你可能撑不到房价上涨的那一天。在房价上涨之前也可能先下跌很长的时间。一直保持高杠杆，不但可能错失许多机会还可能要牺牲掉这许多年的生活水平。最惨的莫过于，扛了几年在黎明前扛不住了。这种情况一般出现在加息周期。还款压力不断上涨，最终超过贷款人的还款能力。讲到这里许多人要说了利息怎么可能会涨！我只能说，现在的世界充满了不确定性。一切我们看似不可能的事情都有可能发生。比如二十年前，我绝对想不到八年后美国人能够选出黑人总统。十二年前，我认为美国人能够接受黑人总统，说明美国人的民主已经升华到跨越种族跨越肤色，让人感到无比神往。当时的我也绝对不相信再过八年美国人会选一个公开挑动民粹主义的真人秀大亨当总统。所以呀，许多事情不是我们能想象到的。当人们形成一致的认知，往往事情就要向反方向发展了。在新西兰时间久的朋友一定都有印象。上次金融危机前，贷款利息可是有高达11%的时候。当然现在的经济情况，回到那个水平我觉得不太可能。但我能清楚的记得，在08年开始降低的时候，当时贷款最低能到6%左右。所有的经济学家都是说让大家要尽量锁定长期的，因为利息不可能一直往下降。结果呢，专家们喊了几年要升息，利息就一路下行，现在都到3%啦。现在的情况是完全相反的，报纸上的经济学家都表示利息还会下行，长期保持较低的贷款利率。这总让我有点隐隐的担忧…

下面我就尝试从利息，通货膨胀，人口和房屋供给几个方面给大家分析一下我们现在所处的位置和日后可能的发展方向。

首先是利息–为什么我说利息可能会上涨呢？注意是可能，而且不是在短期内的，而是在未来的某一个点。但如果你的杠杆率已经很高的话这个是一定要考虑的风险。短期内央行通过降低官方贴现率和回购国债等一系列操作，肯定能把利息控制在低点的。但是，我们都知道在美国贷利率锁定一般都是15年或者30年，而在新西兰一般最长就5年。现在大部分人选择的是1到2年的锁定利率。简单来讲这是因为美金拥有国际货币的低位，美国也有制定国际利率的能力。新西兰则不同，新西兰商业银行的很大一部分资金是靠在国际市场上融资获得的，而且这个国家也很依赖国际投资。简单地说，美国印出来的钱就是国际货币，拿到哪个国家都可以直接买东西，钱印多了造成的通胀压力是全世界一起分担的。新西兰则不行，新西兰央行如果钱印的太多那就肯定会造成通胀和本币的贬值。所以房贷很大的部分还是靠商业银行从海外借回来的钱。这些借回来的钱利息是多少完全取决于国际上对新西兰国家信誉度的认知。由于上次经融危机新西兰的银行没有像美国和欧洲银行业那样陷入系统性的危机。而且从年开始新西兰的经济就明显好于其它大部分OECD国家。许多年来新西兰都被视为一个低风险的国家。相应的，新西兰商业银行的借款成本也是低的。这就好比我们手上有笔钱要借出去，跟我们借钱的人如果信誉非常好，那么少收点利息我们也愿意借。如果借钱的人信誉很差，那再高的利息我们也不敢借。所以未来利息的高低走向跟新西兰的经济情况是息息相关的。如果失业率非常高，甚至出现有地方政府或者大型公司无法按期偿付债券的情况。那么贷款利息绝对是有可能升高的。这绝不是危言耸听，大家可以参考意大利的十年期国债收益率。在年的欧债危机中，意大利的十年期国债利率一度到达6%以上。在8年以前，我们又怎能想象这个老牌欧洲发达国家竟然会沦落成‘欧猪5国’的一员呢？这个风险是我们不能不防的。所以如果你有多套投资房，并且杠杆很高的话，可以卖掉一两套降低杠杆率。这样就算利息真升高了也不会太狼狈。

移民人数–作为一个移民国家，净移民人数与房屋供给就是决定房价的最重要的两个因素。当房屋供给小于人口增长的时候，房价就会上涨。在国家党执政的几年中移民政策是相对开放的，新西兰尤其是奥克兰的人口增长很快。伴随着人口的增长房价也经历了一波猛涨。随着年工党上台，移民政策有所收紧。但收紧的主要是创业，投资和团聚类移民。对于工签虽然也有调整，但是从统计数字上看，净流入人口并没有大幅度的下降。毕竟政府也需要人干活交税。要不然福利从哪来呢。这两年的净移民虽然不像国家党执政时那么多，但是大量的工签持有者还是给予了房市支撑的。他们不一定买房，但必须要租房。有人租房就会给投资房业主带来租金收入。加上这两年的低息环境，基本上大部分投资人都能坚持。银行强拍的情况是很少的。但现在事情发生了变化。疫情导致了新西兰关闭边境。这是多重打击，首先一些工签持有者回不来了，他们日后还会不会回来是个未知数。更重要的是国际旅游的停摆和封国的防疫举措对经济造成巨大冲击。当失业率上升，本地人都找不到工作的时候，政府还会开放工签吗？尤其今年又是大选年。有人认为，虽然流入的人减少了。但是有大量在澳洲的Kiwi会回流，他们会成为房产市场的生力军。对此我强烈怀疑。因为这个假设本来就是自相矛盾的，在澳洲的Kiwi很多已在那边多年，早已融入当地，如不是迫不得已很多人是不想回来的。并且澳洲的产业链比新西兰要完整，对于高收入人群更容易找到理想的工作。对于很多在澳洲的Kiwi来说，这个时候回来新西兰最大的动力是福利保障。尤其是在那边失业了又找不到工作的人来说，回来可以领到失业救济，在现在的特殊环境下先回来新西兰不失为一个选择。但如果是这样，这些回流的Kiwi就能马上买房了吗？大概率不会，他们租房子的可能性更大。这部分需求更可能注入到租房市场中。其实在疫情以前，总体来看奥克兰是存在短缺的。疫情发生后，对房屋的需求大概率会下降。这包括上面分析的移民净流入的减少甚至是净流出。同时经济的衰退会令一些本来打算买房的人不得不推迟买房计划，甚至会退出租房市场。举个例子，一个刚参加工作不久的年轻人疫情来临前本来打算买套房子的。但疫情来临后经济状况急转直下，这个年轻人收入降低了，那么这个年轻人可能不得已要推迟买房的计划。过一段时间，经济情况更差了，这个年轻人失业了。那么他不但不能买房，连租房都困难，所以他决定搬回去跟父母一块儿住了。这时候这个年轻人的需求不但从买房市场中消失了，也从租房市场中消失了。

房屋供给–房屋的供给对于整个房地产市场来说主要的增量就是新建房屋。对于新建房屋的速度，影响它的因素会有很多。比如政府的刺激政策，银行对于建筑贷款的态度等等。这个我不好分析。但是有一点我可以肯定，租房市场上的供给是会增加的。因为以前旅游市场火热时有大量的住宅投入做了民宿。新西兰的各个城市也盖了许多新的酒店。在国际游客消失的情况下，大部分民宿肯定要重回到租房市场的。甚至很多的酒店由于入住率过低，也会为了自救把一部分房间改为长租房。另一方面有一些新建的自住房如果卖不出去也可能会先租出去。这些都增加了租房市场的供给。

对于投资方的业主，因为越来越多的人失业，租客交不上房租的风险会上升。政府现在又出台很多倾向于租客的政策。这些因素叠加，投资房的风险其实是陡增的。我们在计算未来现金流的时候往往会太过乐观。现实情况是，在现在这种特殊情况下不可测因素太多，随便一个意外现金流就可能出现问题。

市场这个东西往往是就是这样。好的时候往往所有的好事都赶到一块儿了。但差的时候也是一个坑接着一个坑。上一轮中，房地产投资最好的时机大概就是到年这段时间了。当时房价已经涨起来，但远还未到顶。人口大幅净流入，失业率下降，贷款容易，利息也在下行。买套房子不但每个月都能看到涨幅，心里美滋滋。而且还特好租，可以选择一个工作收入都稳定的长期租客。真是一个‘躺赚’的年代。未来几年的情况很可能是完全相反的，人口净流出，失业率上涨，贷款会相当困难。关键问题是房子还不好租。房价也很有可能下跌很长一段时间。所以为什么要一直持有，耗下去呢？为何不在房价还未见底时适当抛出投资房，锁住盈利，控制风险。有人说，如果我把房子卖了，就再也贷不了款，买不回来了呀。可是请回忆一下，几年前房价快速上涨时基本上也是银行最好贷款的时候。所以你贷不了的时候，别人也贷不了。那是因为银行怕风险。等银行觉得经济触底该反弹了，它们自然就会想把钱贷给你啦。到时你再去贷款也会变得容易。所以银行什么时候全面放开贷款，才是一个买入信号！

说了那么多，我的观点很清晰。那就是新西兰尤其是奥克兰的房地产市场肯定会下行。上篇文章已经分析过了，这次下行来临的时间会比以往的危机都快。如果你有几套投资房，杠杆比较高。应该趁房价还没跌到底，赶紧卖掉一两套避险。等待机会，在谷底重新买入。资本主义自由经济的运行是有它的规律的。在全球量化宽松和低利率的环境下，财富会更加集中。我不知道它会以怎么样的放式发生，但它肯定会发生。所有人都能扛过这场风暴，等到下一次房地产上升期再共同富裕，不符合这个规律。

人的思维总有定势，当我们听到一些积极的声音时，总更愿意去相信它。但现实很残酷，它不会随着我们的主观意愿而改变。现在lockdown还有几天就结束。趁这个时间，我们不妨冷静地想一想。到底应该怎么做。机会总是留给有准备的人的。也欢迎大家加我的