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评判房价，预测走势，真的是一件非常难的事情。

房产投资，本质上是一件极其专业的事情。

于是，在房投这个领域，有很多的方法论，也有很多的流派。

比如，只有大城市才有房地产。

比如，永远不要碰旅游地产。

比如，尽量不要碰别墅。

然而，历史一直都是偶然性的，并不是按照你我的设定而行，方法论经常打脸。

就像人类的诞生一样，在地球诞生的前40亿年时间里，这个星球上死气沉沉，连个毛线生命都没有。

而在之后的寒武纪万年里，这个星球从第一个单细胞生物开始，诞生出了史上最繁多的生物，包括鱼类、爬行类、哺乳类动物。

原因，至今是个谜。

回到房价，有这么一个国家，全部违背了我们既往房产投资理论的逻辑。

这个国家的房价，最贵的房子不在首都，不在最大城市，不在经济中心，不在政治中心，不在教育中心。

而是在一个只有3-4万人的小城镇。

如图所示，这个国家是新西兰，这个国家目前最高的房价是在图示中的第13号位置，就是皇后镇，平均价.3万纽币每套，而最大城市奥克兰平均价只有.8万纽币，首都惠灵顿平均价是68.8万纽币，第二大城市基督城平均价是49.6万纽币。

然而，这个结果，用我们一贯的分析和数据都无法支撑。

一、看人口。

奥克兰，百万人口。

惠灵顿，41.8万人口。

基督城，40.4万人口。

汉密尔顿，24.1万人口。

其它都是20万以下的小城镇了，都没资格称为城市。

奥克兰，是当之无愧的新西兰唯一大城市，也是这个国家的经济、文化中心。

但可惜，它的房价居然不是最高。

二、看土地。

先来看奥克兰地形。

奥克兰是一个典型的缺少土地的城市，这也是为什么过去10年奥克兰房价涨幅能超过悉尼墨尔本的原因。

北边是山，西边是山，东边是海，南边是山和海。

土地获取非常不易。

这个特征，和温哥华、悉尼，很像。

但可惜，即使有这个特征加持，奥克兰房价居然不是新西兰最高的房价。

三、看人口增速。

因为只看人口总数可能会有误解，因为人口增速才是决定房价变化的重要变量，总数只是基数而已，如果人口负增长呢？

历史上，奥克兰也一直都是人口增速最快的城市，并在过去的几十年中，人口总数远超新西兰所有城市，所在全国单核的中心城市，唯一的大都市。

但可惜，这一样没有支撑奥克兰成为新西兰房价最贵的城市。

四、再从房价周期来看。

从过去15年新西兰城市房价走势图可以看出，中间还是有基本的规律的。

1、奥克兰作为唯一中心城市从年开始最先领涨。

2、临近奥克兰的汉密尔顿作为一线外溢和辐射效应，晚两年开始跟涨。

3、首都惠灵顿、教育之城但尼丁等城市再晚一两年跟涨。

4、以上都是典型的房价城市轮动轨迹。

5、而第二大城市基督城却从年横盘至今。

而如果要基于价值投资前提在-入手基督城的，都得站岗至今，横盘至今。

回到房价最高的皇后镇。

皇后镇房价在-年间，近十年时间，都是一个横盘状态，都是一个被遗忘的小镇，它在年迎来报复性上涨，接连暴涨三年，在年房价超过了奥克兰，成为了新西兰房价第一名。

入手皇后镇的最佳时机，就是-年。

经过这么大篇幅的分析和比较，我们可以从中得出什么样的思考？而，为什么皇后镇的房价又能成为新西兰第一？为何皇后镇房价能迎来如此大的暴涨？

我们应该从中学会什么样的总结？

我们应该从中总结什么样的经验？

1、全球性老龄化社会的来临，这是一个不可挡的大势，这中间有很多的机会。

2、而美加澳新日本等发达国家，最有钱的群体就是老人，因为，他们有丰厚的养老金，他们的房子正好经历了年布雷森体系崩塌后的全球货币宽松周期，房价暴涨几轮，可以套现后尽情的消费尽情的刷卡。

3、可以成为全球有钱群体追逐的稀缺性房产，是房价暴涨的底层支撑。

4、新西兰是全球度假胜地中的最后一片净土，只有万人口，是亲近大自然最好的最后的一块处女地。

5、而皇后镇又是新西兰最盛名的旅游度假胜地，全球人都是闻名而来，背靠雪山、面朝大湖，青山绿水，指环王拍摄地，环岛自驾游，众多网红打卡地等等。

6、而皇后镇又是夹在一个高山和湖泊之间的狭长空间，土地极其稀缺，供应极其有限。

7、于是，年的一阵风吹来，这个10年未涨的小镇，迎来了报复性上涨，成为了新西兰房价第一名。

再放一波皇后镇美图，就能明白，有钱人到底在想啥？有钱人到底在干啥？有钱人到底都在哪儿？

下一个皇后镇在哪里？

美国的迈阿密？

加拿大的温哥华？

它们都已经暴涨过了，价格高高在上。

澳大利亚还有没有？

有的，就是黄金海岸！

全澳洲人的黄金海岸，全球有钱人的黄金海岸。

就是这个夹在山脉和大海之间的狭长区间。

唯一不同的是有三点。

1、黄金海岸的房价早在15年前，就已经早于皇后镇暴涨过，但随着金融危机到来，房价横盘至今，目前正在蛰伏前夜的底部。

2、黄金海岸有70万常住人口，远超皇后镇的3万，所以，黄金海岸的底盘更大更稳，想撼动就需要更大的动能。

3、黄金海岸配套更成熟，是一个城市，而皇后镇，理论上只是一个旅游小镇。

最后把黄金海岸美图附上，和皇后镇，是不一样的感觉，再次体会有钱人的内心世界和有钱人的现实生活。

对美好的向往，是人类共同的追求，周杰伦、成龙、张智霖、任达华都在黄金海岸有房子。

还有很多的体育明星和好莱坞明星，以及有太多隐性富豪在此置业和居住，你身边一定就有。

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